Dans cet article, nous allons échanger à propos du potentiel des résidences services Seniors. Autrement dit, allons-nous vers une saturation du marché des résidences services Seniors ? Va-t-il y avoir trop de résidences services Seniors par rapport à la demande ?
Par Frédéric SERRIERE
Une définition des résidences services Seniors
Tout d’abord, donnons une définition : les résidences services Seniors sont des établissements réservés aux personnes âgées étant autonomes ou fragilisées. Elles se différencient en cela des EHPAD, qui s’adressent à des personnes âgées dépendantes. Les résidences services Seniors ciblent dans les faits, les personnes de plus de 70 ans (souvent 75 ans) qui sont autonomes, valides ou semi valides. Les résidences proposent une palette de services aux résidents qui sont locataires de leur logement.
Vous avez, peut-être, lu des études réalisées par de grands instituts de sondage, expliquant que plus de 55 % des Seniors se disent intéressés par les résidences services Seniors. Les résultats de ces études, peuvent être perçus comme incohérents avec d’autres, qui expliquent que les Seniors ne connaissent pas vraiment ce que sont les résidences services Seniors.
Ceci dit, 55 % est un chiffre très important. Si nous partons du principe qu’il y a environ 11 millions de foyers de retraités, on pourrait conclure que le marché potentiel des résidences services Seniors est immense.
Des conclusions d’études contradictoires
Mais, est-ce pour autant la réalité ? Ces études indiquent le nombre de retraités qui se disent intéressés par les résidences services Seniors. Vous et moi, nous nous sommes tous intéressés, un jour, à quelque chose, un voyage, une voiture, un service, etc. sans pour autant, au final, l’acheter.
D’autres études indiquent un potentiel du marché des résidences services Seniors, beaucoup plus réduit, avec 1200 résidences services Seniors en France (avec le concept de résidences actuellement développé).
D’autres dirigeants de gestionnaires de résidences services Seniors, avec qui j’ai discuté récemment en France, expliquent que le marché est d’environ 3000 à 4000 résidences services Seniors. « Crois-moi, mes analyses et mes études sont justes », me disait l’un d’entre eux.
Certains acteurs évaluent le potentiel en France, à 4000 résidences services Seniors.
D’ailleurs, lors d’une conférence récente sur la Silver économie, un des leaders du marché expliquait avoir 90 résidences en pipeline. Un autre directeur me présentait son projet de 40 résidences services Seniors supplémentaires.
Sachant, que le nombre de résidences services Seniors, en fonctionnement ou en projet de court terme dépassent les 800 unités en France en 2019, si nous additionnons les autres projets, nous nous apercevons que nous allons largement dépasser les 1500 résidences services Seniors dans les 7 prochaines années.
Vers 1500 résidences services seniors
Alors, est-ce que la demande de la part des Seniors, permet le développement d’un aussi grand nombre de résidences services Seniors ?
À mon sens, cela me paraît assez difficile, mais il est nécessaire d’analyser la situation de plus près.
Comme dans tout marché qui se montre attractif, les acteurs proposant des offres se démultiplient pour répondre à une demande qui est supposée intéressante. Bien souvent, l’offre dépasse (assez) rapidement, la demande et le secteur concerné entre, alors, dans une période de rachats, d’arrêts et de restructurations.
Ainsi, on peut estimer effectivement, que le secteur des résidences services Seniors va entrer dans les prochaines années, dans une phase de restructuration ou certains acteurs vont acquérir d’autres acteurs, ce qui n’est pas vraiment encore le cas, à l’heure actuelle.
La situation des villes moyennes et petites
Concernant la couverture du territoire, d’une manière générale, on peut dire que l’ensemble des grandes villes est couvert par des résidences services Seniors, avec souvent plus de cinq projets ou résidences en fonctionnement. Mais, ce qui est peut-être, plus problématique, concerne la situation des villes moyennes, avec une offre qui commence à dépasser la demande dans certaines d’entre elles.
Nous citons souvent, l’exemple de Colmar avec pas moins de six résidences services Seniors en fonctionnement ou en projet, alors que les d’études indiquent un marché potentiel, pour une ville de la taille de Colmar, de deux à trois résidences services Seniors maximum. Si ces analyses sont justes, on peut imaginer les futurs difficultés que vont rencontrer les gestionnaires, mais aussi les propriétaires de ce type de résidences services Seniors, dans ces villes qui seraient saturées…
Des modèles économiques variés
Ensuite, vous allez peut-être me dire que dans le passé, le modèle de résidences services Seniors a évolué (on parle notamment de résidences de première et deuxième générations), avec, actuellement, différents modèles existants : plus ou moins de services, plus ou moins haut-de-gamme, plus ou moins en centre-ville, pour des populations plus ou moins âgées, etc.
Autrement dit, tout un ensemble de différentes stratégies qui sont développées par les gestionnaires ou les promoteurs. Donc, il est fort à parier que si le marché devenait saturé sur certaines zones, ces acteurs feront évoluer leur stratégie pour pouvoir créer un besoin chez un plus grand nombre de retraités.
C’est par exemple, le cas des Résidences Happy Senior qui propose déjà un service financier, Vie Jeune, qui permet de rendre leurs résidences services Seniors accessibles à un plus grand nombre de retraités.
Vers une concurrence accrue
Cependant, dans des villes comme Colmar ou même Annecy, on peut imaginer que le nombre de résidences services Seniors sera trop important, alors que même, d’autres projets sont en cours d’études sur ces mêmes villes.
Ainsi, la concurrence va vraiment s’accroître sur ce secteur d’activité de la Silver économie.
Si la concurrence s’accroît, on peut regarder ce qu’il se passe dans l’immobilier en général dans des villes comme Grenoble avec une offre de logements classiques, qui dépasse la demande. Ainsi, on voit les prix de l’immobilier baisser d’année en année, même si certains acteurs de l’immobilier infirme cette analyse (on comprend bien leur intérêt).
Ainsi, le ratio offre / demande risque d’être perturbé, dans de nombreuses villes moyennes.
De plus, il est assez étonnant de voir des acteurs des résidences services Seniors, oser se développer dans des villes qui sont (trop) petites, où la demande est vraiment trop faible. Il s’agit des petites villes qui n’offrent pas le « potentiel de locataires Seniors » intéressés par ce type de logement, suffisant et qui risque de mettre en danger les acteurs qui proposent ce type de résidences.
Bien entendu, les acteurs du secteur expliquent que le marché des résidences services Seniors est très important, avec de l’arrivée de la génération du baby-boom. Effectivement, cette génération est plus nombreuse et démographiquement, on pourrait conclure qu’elle va faire progresser la demande sur le secteur. C’est exact.
L’arrivée des Boomers
Mais, il y a, aussi, des facteurs inhérents à cette génération, qui vont à l’encontre de cette analyse, comme la liberté des baby-boomers qui pourrait bien freiner une partie de cette génération d’aller dans ce type de logements (D’autres facteurs sont à prendre en compte également).
Ensuite, les résidences services Seniors ne fonctionnent pas dans un environnement clos.
Lorsque vous êtes gestionnaire de résidences services Seniors, vos concurrents ne sont pas uniquement vos confrères, qui gèrent également d’autres résidences. Vos concurrents sont aussi les autres types d’habitat que les retraités apprécient et veulent.
En premier lieu, l’habitat traditionnel. On sait que 85 % des Seniors, veulent rester chez eux à leur domicile. Ainsi, l’aménagement du domicile des retraités, est un des concurrents des résidences services Seniors.
Ensuite, d’autres concurrents existent comme la collocation des Seniors, qui peut être proposée par les associations ou entreprises, mais aussi générée et organisée, par les retraités eux-mêmes.
Ainsi, le nombre de projets innovants d’habitat pour les retraités, essentiellement les plus de 75 ans, est en train, de fortement augmenter.
A ce point, il faut préciser que les résidences services Seniors ne ciblent pas les 11 millions de foyers de retraités, mais « seulement » les foyers de retraités (souvent des femmes veuves) de plus de 75 ans, voire plus de 78 ans, dans les faits. En effet, les résidences services Seniors, contrairement aux « Active Communities » américaines, sont positionnées en direction des Seniors âgés. En plus, certaines résidences services Seniors sont présentées, comme une alternative aux EHPAD, pour les personnes qui ne sont pas dépendantes, mais fragilisées.
Alors, peut-être, voulez-vous savoir mon avis ?
Je pense qu’effectivement, nous allons vers une saturation du marché avec le type de résidences services Seniors existant dans certaines zones. Ainsi, la concurrence va augmenter si rien ne change dans les stratégies.
Si vous êtes un très gros acteur avec 90 résidences, vous pouvez plus facilement vous permettre de développer une résidence services Seniors à Colmar, que si vous êtes un tout petit acteur : le risque de développer votre résidence de manière indépendante, dans des villes qui sont déjà saturées, représente, à mon sens, un très gros danger.
Dernier point que je voulais aborder, concernant les chiffres du potentiel du marché qui sont, quelquefois, exagérés.
J’en parle souvent, dans d’autres chroniques ou dans d’autres vidéos : lorsque nous lisons un chiffre sur un potentiel d’un marché, il est nécessaire de le valider, de le vérifier et se poser des questions : qui a diffusé ce chiffre ? Quel est son intérêt ?
En effet, si vous possédez des résidences services Seniors, vous avez intérêt, si vous voulez revendre votre parc, d’expliquer que le marché potentiel a encore de belles perspectives devant lui, pour pouvoir attirer plus facilement un investisseur.
Au cas par cas
Ainsi, selon ma vision, certaines zones de France vont être saturées, avec une compétition qui sera renforcée entre les différents acteurs, probablement des loyers qui naturellement vont baisser, car les Seniors auront le choix entre plusieurs résidences services Seniors sur un même territoire et même à certains endroits, dans la même rue !
Ensuite, on le voit dans certaines propositions d’acteurs du secteur : l’idée est de créer le besoin et d’augmenter la demande de la part des Seniors.
C’est ainsi, faire la promotion des résidences services pour Seniors, à plus grande échelle pour faire connaître ce concept, auprès d’un plus grand nombre de retraités. Effectivement, plusieurs études indiquent que les retraités ne connaissent pas vraiment dans ce type de logement. On peut imaginer, des possibilités d’augmenter la demande.
J’aurais pu écrire cette chronique, il y a 15 ans à propos des résidences services pour étudiants. C’est la même analyse, avec un marché beaucoup plus avancé. Vous voyez certaines villes comme Grenoble, avoir trop de résidences services pour étudiants qui ne sont pas remplies.
Parions que les acteurs les résidences services Seniors imagineront des stratégies pour permettre au secteur de se développer dans les prochaines années.
Comment aller plus loin ?
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